Hausbau 1.0: Grundstück, Planung, Einreichung

Wie ihr vielleicht bereits auf Instagram mitbekommen habt, haben wir die Planung unseres Einfamilienhauses abgeschlossen.
Da das Interesse am Thema Hausbau bereits sehr groß war, haben ich mich zu einer eigenen kleinen „Hausbau Reihe“ auf meinem Blog entschlossen. Hier soll es immer wieder Updates, hilfreiche Tipps und Tricks und Inspiration für euch geben.
Vorweg: ich arbeite hauptberuflich in der Bauleitung, weshalb ich meine berufliche Erfahrung und mein theoretisch & praktisch erlerntes Wissen in diese Beiträge einfließen lasse.

Grundstück

Mir ist bewusst, dass es ein Privileg ist in der heutigen Zeit überhaupt noch ein eigenes Haus bauen zu können. Die Grundstückspreise steigen in West Österreich gefühlt täglich. Ein Quadratmeter kostet in Tirol  schon mal 500€. Fakt ist: wer nicht gerade ein kleiner Millionär ist, kann sich ein Grundstück und den anschließenden Hausbau in Tirol kaum leisten. Es gibt natürlich auch günstigere Ortschaften, jedoch sind diese meist nicht so attraktiv.
Umso glücklicher sind wir, dass das Grundstück bereits in Besitz war und wir hierfür keine größeren Kosten aufbringen mussten. Wer kein Grundstück besitzt, sollte unbedingt auch einen Wohnungskauf in Betracht ziehen um nicht ewig auf riesigen Schuldenbergen zu sitzen. Sollte man sich ein Haus und ein Grundstück kaufen wollen, lohnt es sich gemeinsam mit dem Partner zu investieren um somit die Kosten pro Person geringer zu halten.

Absicherung

Disclaimer: dieses Thema ist sehr speziell, weshalb ich nur Informationen teilen kann, welche uns unser Anwalt so erklärt hat; es wird daher keine Garantie für die Richtigkeit der Angaben übernommen
Ein extrem wichtiges Thema bei einer gemeinsamen Investition ist die Absicherung beider Personen. Man möchte es sich nicht unbedingt ausmalen, jedoch sollte auch eine eventuelle spätere Trennung in Betracht gezogen werden. Wenn beispielsweise beide Partner im Grundbuch stehen (obwohl das Grundstück zum Beispiel nur von Partner A geerbt wurde), hat Partner B bei der Trennung genauso Anspruch auf den Grund. Wenn jedoch nur Partner A im Grundbuch steht, hat vereinfacht gesagt (auch wenn Partner B die Hälfte von den Kosten für den Hausbau bezahlt) kein Recht auf das Haus.
Eine – aus unserer Sicht – relativ gute Möglichkeit der Absicherung ist das Pfandrecht im Grundbuch.
Beispiel: Partner A gehört das Grundstück, Partner B trägt € 300.000,- zu den Kosten des Hausbaus bei
Partner A steht als Grundbesitzer im Grundbuch, Partner B steht mit einem Pfandrecht (Forderung) von der gesamten Summe (+ evtl. Zinsen) im Grundbuch.
Bei einer Trennung würde Partner A immer das Grundstück gehören, wobei Partner B immer ein Recht auf seine Forderung hat. Sollte Partner A nicht genug Geld zur Begleichung der Forderung von Partner B besitzen bzw. aufnehmen können, so würde es (worst case) zu einer Versteigerung kommen. Bei dieser könnte dann auch Partner B mitsteigern.

Entwurf, Einreichplanung, Baueinreichung

Als die wohl spannendste Phase vor dem Baubeginn würde ich Entwurfsphase bezeichnen. Im besten Fall hat man bereits einen Architekten beauftragt um mit ihm gemeinsam Entwürfe zu erarbeiten. Uns war es sehr wichtig in dieser Phase aktiv dabei zu sein und alle unsere Wünsche einfließen zu lassen. Glücklicherweise haben mein Freund und ich einen sehr ähnlichen Geschmack im Bezug auf das Haus geäußert. Aufgrund meiner beruflichen Erfahrung war es für uns relativ leicht uns für gewisse Dinge zu entscheiden, da ich bestimmte „Spielerein“ (im Bezug auf technisch oder finanziell schwierige Details) abschätzen konnte.
An dieser Stelle möchte ich euch raten einen Architekt zu wählen bei dem ihr euch wohl fühlt. Er sollte zwar gute Ideen mitbringen und euch auch alternative Möglichkeiten vorzeigen, jedoch letztendlich euer Traumhaus schaffen. Oftmals werden komplizierte Dinge geplant, welche zwar optisch wunderschön sind, jedoch technisch jede Menge Probleme mit sich bringen. Wenn ihr jemand in eurem Umfeld habt der sich technisch ein wenig auskennt, würde ich euch raten den Entwurf von ihm erstmal checken zu lassen.
Unser finale Entwurf war übrigens dann letztendlich eine Variante, welche ich gemeinsam mit meinem Papa ausgearbeitet habe und unser Architekt dann noch verfeinert hat. Vor allem im Bezug auf Grenzabständen, Höhen usw. haben wir die Betreuung eines Architekten sehr geschätzt. Generell sollte man sich in dieser Phase auch noch Gedanken über das Heizmedium und die Lüftung (evtl. kontrollierte Wohnraumbelüftung?) machen.
Sobald der Entwurf steht geht es meistens schon um einiges schneller voran. Es empfiehlt sich an dieser Stelle mit der Gemeinde Rücksprache zu halten, ob das angedachte Bauvorhaben in dieser Form weitergeplant werden kann. Unser erster Entwurf hätte zwar lt. Tiroler Bauordnung einwandfrei gepasst, war der Gemeinde aber letztendlich zu hoch. Da wir auf das zweite Obergeschoss nicht verzichten wollen, müssen wir das Gelände ein wenig absenken.
Ps: eine gute Planung benötigt einiges an Zeit – ich empfehle euch hier keine Entscheidungen zu überstürzen und jedes Detail durchzudenken.

Anschließend erfolgt die Einreichung bei der Gemeinde um zu einem Baubescheid zu kommen. In dieser Phase werden alle Unterlagen (in der Regel Bauansuchen, Einreichplanung inkl. Lageplan, Energieausweis, aktueller Grundbuchsauszug, Baumassenermittlung lt. TVAG & TROG, Nutzflächenermittlung) abgegeben. Sobald alles von der Gemeinde geprüft und für in Ordnung befunden wurde (kann ca. ein Monat dauern), wird eine Bauverhandlung mit allen relevanten Nachbarn angesetzt. Bis zu dieser Verhandlung (inkl. Verhandlungstag) kann das Bauvorhaben von den Nachbarn beeinsprucht werden.
Wir haben vor der Einreichung mit allen umliegenden Nachbarn Kontakt aufgenommen und ihnen unser Vorhaben erklärt. Dabei haben wir die Erfahrung gemacht, dass es sich definitiv lohnt vorher ins Gespräch zu kommen und eventuelle Unklarheiten zu klären. Dies wirkt sich dann natürlich auch positiv auf die Bauverhandlung aus.
Nachdem diese ohne Einsprüche über die Bühne geht, bekommt man einen Baubescheid per Post übermittelt.
Achtung: sollte es zu einem Einspruch kommen, kommt es automatisch zu einer Verzögerung es Baubescheides um ca. 2-3 Monate (auch wenn der Einspruch abgelehnt wird!). Sollte die Partei anschließend noch weiter vorgehen wollen, kommt der Einspruch zum Land und kann bis zu zwei Jahre Verzögerung bedeuten. Deshalb: unbedingt bei der Planung auf die mögliche Behinderung der Nachbarn (z.B. Höhe, direkte Verbauung der Sonnenseite, etc.) achten und möglichst im Vorfeld Kontakt aufnehmen.

Für ein Einfamilienhaus wird nicht unbedingt eine Polierplanung (bedeutet detailliertere Planung im Maßstab 1:50) benötigt, es empfiehlt sich jedoch die Einreichplanung (bedeutet Planung im Maßstab 1:100) ein wenig „aufzublasen“. Wichtig Informationen (welche üblicherweise in der Einreichung nicht berücksichtigt werden) für die Baufirma sind hier: genaue Bemaßungen, Lage der Grundleitung und sonstiger Leitung, Decken- und evtl. Wanddurchbrüche, komplizierte Details etc.
In diesem Zuge sollte man auch den Elektriker, den Installateur und den Statiker einbeziehen. Umso besser der Plan ausgearbeitet ist, umso weniger Unklarheiten gibt es während der Bauausführung. Von Vorteil ist es auch die Elektro und Sanitär Installationen in den Plan einzuarbeiten, sodass nicht drei verschiedene Pläne auf der Baustelle kursieren.  Der Statikplan ist in der Regel aber immer ein eigener Plan.
Übrigens: für die Elektro Installationen haben wir auch noch einen Lichtplaner einbezogen und somit alle unsere gewünschten Lichtauslässe mit ihm festgelegt. Spots müssen beispielsweise schon früh genug geplant werden, da diese in der Regel in die Betondecke eingelegt werden.

Ich denke das waren jetzt erstmal genug Informationen zu der generellen Vorgangsweise und hoffe, dass ich euch vielleicht mit der ein oder anderen Sachen weiterhelfen konnte. 🙂

Abschließend noch ein paar Worte zu unserm Haus…


Geplant ist ein unterkellertes Einfamilienhaus mit Erdgeschoss (Wohnfläche mit Kochen und Essen, WC und Abstellraum), Obergeschoss (Kinder, Bad, WC und Büro) und Dachgeschoss (Schlafzimmer, Schrankraum, Bad und Terrasse). Zusätzlich haben wir uns noch einen kleinen Traum erfüllt: ein betonierter Pool im Garten. Der Keller und das Erdgeschoss werden betoniert (EG liegt zum Teil unter Terrain), die Zwischenwände und die oberen Geschosse werden gemauert (besseres Raumklim, fühlt sich allgemein „behaglicher“ an). Aus Platzgründen haben wir uns für ein Carport anstelle einer Garage entschieden. Da bei uns die Entscheidung zwischen Garage und größerer Wohnfläche fallen musste, haben wir uns für letzteres entschieden. Wenn es das Grundstück zugelassen hätte, hätten wir uns jedoch vermutlich für eine Garage entschieden.
Aus optischen Gründen haben wir uns für ein Flachdach entschieden, achten hier jedoch auf einen kleinen Überstand zugunsten der Dichtheit und der Fassade.
Die Fassade wird mittels klassischem WDVS System ausgeführt. Farblich haben wir uns noch nicht ganz festgelegt, tendieren jedoch zu einem weißen Putz mit kleinen Glitzerpartikeln. Alternativ würde uns auch eine dunkle Fassade gut gefallen, jedoch haben wir hier noch keine perfekte Lösung (aufheizen, Risse, Reflektion) gefunden. Zum Glück können wir diese Entscheidung noch etwas verschieben…

Der Baustart hat sich aufgrund der Corona Krise etwas verzögert, weshalb wir mit ein paar Monaten Verspätung Ende August starten werden. Eine Fortsetzung dieser Hausbau Reihe (insofern es euch interessiert) gibt es sobald es los geht. Bis dahin haben wir noch alle Hände voll zu tun.
Solltet ihr irgendwelche Fragen zum Thema Hausbau haben, könnt ihr mir diese gerne per Nachricht hinterlassen. 🙂

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